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21世纪经济报道记者唐韶葵
从试点走向多城落地，房贷贴息政策正在加快制度化推进。
3月20日，南京市发布《关于稳定房地产市场的政策措施》（简称“宁六条”），其中明确提出对“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息补助，全市贴息总资金限额1亿元，采取“先申领先得”的机制。继2025年后，今年重点城市继续将房贷贴息纳入稳楼市工具箱。
按照该政策，卖旧买新的南京购房者仍为首套房购房者，若贷款100万元，能获得贷款总金额1%的贴息补助，还款总额度可节省约1.5万元。从利率变化来看，新政折算后的房贷利率将从3.0%降至约2.85%（按30年分摊）。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，“宁六条”中房贷贴息的亮点主要体现在三个方面：第一，贴息比例明确为贷款总额的1%，直接降低了购房者的利息支出；第二，政策与“以旧换新”深度绑定，旨在打通二手房与新房市场的置换链条；第三，不设房源库，全市所有新建商品住房项目均可参与，且对“卖”与“买”的先后顺序不作硬性要求。从政策设计的完整性来看，南京此次推出的贴息政策在覆盖范围、操作灵活性和财政可控性之间取得了较好平衡。
南京并非首个推出房贷贴息政策的城市，目前全国已有包括东莞、武汉、长春、南充、杭州临平、运城、芜湖等近20个城市推出房贷贴息政策。
2025年8月，财政部、央行、金融监管总局联合印发《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》，搭建起全国统一的试点政策框架，明确在2025年9月1日至2026年8月31日期间，符合条件的住房相关消费贷款可享受1%年化贴息支持。此后，政策从三四线城市启动试点，积累经验后逐步向二线、新一线城市延伸铺开，覆盖面持续扩大，规则愈发清晰。
今年全国两会期间，“房贷贴息”成为房地产领域热议的焦点。其中，全国政协委员、香江集团董事长翟美卿建议，推行财政定向房贷贴息，替代全面降息的调控方式，对首套房实施50—75个基点（BP）的利率贴息，精准降低购房成本。全国人大代表、58同城董事长兼CEO姚劲波则提出，将居民新购住房的贷款利息纳入个人所得税专项附加扣除范围，通过财税政策减负，提振住房消费需求。
梳理各地出台的房贷补贴政策可见，政策整体呈现层层递进的实施逻辑。
首先，政策聚焦降低房贷成本、激活住房需求。房贷贴息直接减轻购房者的购房与持有成本，按照1%的贴息比例测算，折算后每年可降低约0.1%的融资成本。虽然补贴金额有限，但财政资金落地具有较强的信号意义，叠加其他配套购房政策，能够减少观望情绪，激活刚性和改善性住房需求。
其次，政策兼顾财政可控与短期市场激励。各地对贴息设置明确的时间、额度和发放规则，例如南京设定1亿元贴息上限，可覆盖约6700户购房家庭；部分城市实行限时三年贴息、按贷款余额核算补贴等方式，既保证政策能够拉动市场，又严控财政支出规模，避免形成长期财政依赖，实现精准短期刺激。
与此同时，政策注重协同发力、放大乘数效应。房贷贴息与人才房票、房企让利、中介服务等举措组合落地，形成“政府补贴+企业让利”的叠加优惠，最大化发挥财政资金撬动作用，推动房地产市场平稳向好发展。
同策研究院联席院长宋红卫指出，各地购房贴息或补贴政策多集中在2026年一季度密集落地，形式包括政府财政贴息、开发商让利、人才专项补贴等，且普遍设有时间期限和资金上限。从当前形势来看，贴息政策对于提振楼市信心有一定的推动作用，尤其是低能级城市以及高能级城市的刚需群体。
严跃进认为，房贷贴息有望从地方试点加快推广。依托南京等核心城市的示范效应，二季度或有更多城市跟进落地，主流仍沿用1%贴息比例，并探索中央与地方资金分担机制。
从各地已出台的政策来看，当前房贷贴息主要分为固定比例贴息、利息比例补贴、公积金贴息与息差补贴三种主流模式。
一是固定比例贴息。这也是应用最广的模式，按照贷款总额设定固定比例发放一次性补贴，计算简单，规则透明。目前已有南京、武汉、长春、南充、杭州临平等地采用该模式，贴息比例多为1%，部分地区分年限梯度补贴，同时设置适用范围、政策周期和资金上限等限制条件。
二是按利息比例补贴。聚焦房贷实际利息进行比例减免，与贷款利率联动，可动态调整，适配利率波动环境。典型城市有运城、芜湖，主要面向刚需及人才群体，覆盖新房、二手房，但核算方式相对复杂。
三是公积金贴息与息差补贴的专项支持政策。落地城市包括汕头、贵阳、义乌、绍兴、丽水等。其中，汕头主打公积金贴息贷款，由公积金中心补齐商贷与公积金贷款之间的利率差，缓解资金缺口；贵阳聚焦 “商转公” 息差补贴，按照划定利率区间核算差额进行补助，降低置换门槛；义乌、绍兴、丽水则针对刚需、多孩家庭及青年人，对公积金贷款前三年给予阶梯式利息比例补贴，定向减轻月供压力。整体来看，这类政策依托公积金体系落地，门槛更低，直达刚需，成为当前房贷减负的重要补充形式。
值得关注的是，除政府或财政部门主导的贴息政策外，有开发商也推出了市场化贴息方案，作为变相的房款折让手段。比如，由蓝城代建的南通桃李春风苑项目推出了30年房贷贴息1%的方案。徐州的新盛·隐翠项目则给出了30年房贷贴息1%-1.3%的方案。广州保利·燕语堂悦也推出了30年房贷每月贴息1000元的方案。
有业内人士提醒，前述三类贴息模式以政府财政为主导，政策确定性强、普惠度更高。房企针对项目推出的贴息方案，本质上依赖房企资金实力与信用，侧重项目去化，其稳定性、普适性弱于政府财政贴息政策。
严跃进指出，在形式上，贴息政策更加多元，可与个税抵扣相结合，面向多子女家庭、青年人才等群体实施差异化补贴，同时探索存量房贷贴息，区分刚需与改善性需求分类施策，持续释放住房消费潜力。
宋红卫认为，贴息政策属于阶段性政策，从本质来看，其优势不仅在于降低购房门槛，更重要的是提高了租售比，使得资产配置效能提升。
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